不動産の取引形態には種類がある。違いをわかりやすく解説

不動産取引の形には

不動産の物件情報に、必ず取引形態が書かれていることを知っていますか？
特に深い意味を感じたことがない人も多いかもしれません。

しかし、取引形態は売主にとってだけではなく、買手にも重要な情報なのです。
取引形態によっては、取引に関わる法律や、不動産契約が異なります。また、仲介手数料の発生の有無にも関わるのです。

そこで今回は、不動産の取引形態について、わかりやすく解説します。

取引には形がある

取引形態とは、宅地建物取引者が物件をどのように取り扱うかを示したものです。
・売主が不動産会社の場合で、直接物件を取引する売主
・売主の依頼によって不動産会社が取引をする代理
・売主と買主の仲介を不動産仲介会社が行う仲介
という3種類があり、どれも不動産を売買するなど、不動産を取り扱うことに変わりはありません。

しかし、不動産を取り扱う立場が異なります。

そのため、規制や仲介手数料などが異なり、売主と買手にとって、重要な情報なのです。
重要な情報であるため、不動産取引を開示するときには、取引形態を明確に表記することが法律によって決められています。

ここでは、3種類の取引形態がそれぞれどのように違うのか紹介しましょう。

所有者が直接取引をする

売主とは、不動産を所有している人が直接売買などの取引を行う形態です。
具体的には、不動産会社が保有するマンションを自社で売り出すときなどが売主の取引形態に該当します。

仲介手数料を支払う相手がいないことがメリットの1つです。不動産会社が売主から依頼を受け、買主を探し、仲介するのではなく、売主自ら買主を探し契約するため、仲介手数料が発生しないのです。

不動産の仲介手数料は、物件価格の3％に6万円を足したものという上限が定められていますが、売主の取引形態ではこの分の支払いがなく、不動産売買ができるというわけです。

ただし、不動産会社が直接売却活動を行う以外では、物件が限られているというデメリットがあります。

売主と買主を仲介する

不動産を売りたい売主と、不動産を買いたい買主を仲介して取引をする取引形態が媒介で、仲介と呼ばれる取引形態でもあります。
不動産売買には、単に物件の売買だけではなく、さまざま手続きが必要です。

このとき、専門的な知識が必要不可欠なのです。そのため、個人が不動産を売却したいと考えるときには、不動産会社に仲介を依頼することがほとんどです。

不動産会社では、不動産の価値や立地条件などを考えて、価格をつけ、広告などを使って売却活動をしてくれます。そこで、買手が見つかり、不動産売買が成立したときには、契約に基づいた仲介手数料が支払われるのです。

また媒介には3種類があり、ここで紹介しましょう。

・一社のみが売却活動を行う方法

専属専任媒介は、複数の不動産会社が物件を取り扱うのではなく、一社のみに売却活動を依頼する方法です。依頼した不動産会社のみが物件を取り扱うことができ、不動産を保有している人が自ら買手を探すことも禁じられています。
売却活動を依頼された不動産会社は、不動産流通情報システムへの登録や業務報告をすることが、法律によって決められています。

・一社のみが売却活動を行うが自分で買手を探せる方法

専任媒介契約は、専属専任媒介と同じように一社のみに、物件の売却活動を依頼する方法です。しかし、専属専任媒介との大きな違いは、不動産を保有している人が自ら買手を探せることです。そのため、自分で買手を探せたときには、直接契約を成立させても問題にならないというメリットがあります。

・複数の不動産会社に依頼する方法

一社だけではなく、複数の不動産会社に売却活動を依頼する方法が、一般媒介契約です。一般媒介契約では、不動産を保有している人が自ら買手を探すこともできます。
不動産流通情報システムへの登録や、業務報告をすることは法律によって決められていません。

代理

代理は、不動産会社が売主から代理権を得ることで、売主に代わって、売却活動から契約までを代理で行う方法です。代理は、戸建て住宅に比べると、新築マンションなどで多く見られる取引形態です。

代理によって交わした契約は、代理権を得ている不動産会社と買主との間に成立した契約であっても、売主と交わした契約と同じように扱われます。

このため、買主にとっては、代理と契約しても、売主と契約したときと大きな違いはありません。

また、代理のときにも、買手と代理との間には仲介手数料は発生しません。買主は、売主の権利を与えられた不動産会社と契約を交わし、同等の扱いになるため、売主と契約したときと同じように、仲介によって不動産売買を行ったことにならないのです。

ただし売主と代理を依頼された不動産会社との間には仲介手数料が発生します。また、契約や取引の内容によっては、手数料が発生する場合があるため、契約を交わすときにはあらかじめ確認しておきましょう。

・注意したいこと

代理の取引形態で不動産売買をするときには、売主は契約に同席しません。
そのため、不動産会社が代理権を持っていることの証明や、売主に不動産売買の意思が明確にあるのかをしっかりと確認しましょう。

まれに、相続問題が絡んでいて、売主の意向に沿わず、親族が委任状によって不動産会社に代理権を与えていたというトラブルもあります。

可能であれば、契約を結ぶ前に何らかの形で、直接売主に不動産売買の意向を確認すると良いでしょう。

売買は信頼できる不動産会社に

不動産を直接売却したり、購入したりすれば、不動産会社に支払い仲介手数料が発生しません。そのため、お得に不動産売買が行えると思う人もいるでしょう。

しかし、不動産売買には、いつどのような書類や手続きが必要か、またどのように契約を進めれば良いのかなど専門の知識が必要です。そのため、不動産を売却するときだけではなく、購入するときにも、信頼できる不動産会社が必要です。不動産取引でわからないことがあるときなどに、丁寧に説明してくれる不動産会社を選びましょう。

まとめ

今回は、不動産売買の取引形態について紹介しました。
不動産売買には、売主や仲介、代理という形態があります。

それぞれメリットやデメリットがあり、どのような売却活動を求めるかによって適した形態が異なります。また仲介手数料の有無にも違いがあります。

不動産売買を行うときには、信頼できる不動産会社に依頼し、わからないことがあるときには、なんでも聞ける不動産会社を選ぶようにしましょう。