保有している土地を賃貸に出すときに知っておきたいことのまとめ

土地を賃貸に出すときには

保有している不動産のなかで、活用していない土地を利用したいと思う人は少なくありません。

しかし、新たに住宅を建てて不動産を保有したり、マンションを建てて賃貸に出したりするときにはリスク管理が難しく、なかなか踏み出せない人も多いのではないでしょうか。

それでも使っていない土地を不動産としてそのまま保有していれば、税金だけがかかり、もったいない気もするでしょう。

そのようなときは、土地を賃貸に出すという方法があります。

今回は、土地を賃貸に出すときのメリットやデメリット、知っておきたいことなどについて、詳しく解説します。

土地を賃貸に出すメリットとデメリット

土地を賃貸に出して、借地事業をすることは、不動産賃貸業に分類されます。
貸した土地に借地人が建物を建てたとしても、建物の管理は借地人が行うため、土地の所有者は建物管理の義務や費用を負いません。

しかし、土地を賃貸に出すことは、メリットばかりではありません。デメリットもあるため、メリットとデメリットをしっかりと把握して賃貸に出すようにしましょう。

メリットは収入

保有している不動産のなかでも土地を賃貸に出すと、マンションやアパートなどの物件を賃貸に出すときとは異なり、空室による収入の増減が起きません。

マンションやアパートに比べると、賃貸収入が安定します。

土地の賃貸は、長期間にわたって土地の上に建物が建つことがほとんどです。さらに、貸した土地に建てた不動産に対しての義務や責任は、借地人が負います。そのため、土地の所有者が管理する必要がなく、建物の初期費用などもかからないのです。

つまり、不動産のなかでも土地の賃貸は、収入が安定しやすいのです。ただし、土地にかかる税金は発生し続けるため、注意しましょう。

デメリットは土地活用の選択肢

土地を賃貸に出すデメリットは、契約期間中は、貸主の都合で不動産活用ができないことです。貸主が、マンションやアパート、住宅などを貸している土地に建てたいと思っても、契約期間中であれば、貸主の都合で返還してもらうことはできません。

そのため、土地活用をさまざまな形でしたいと思っているときには、選択肢が狭くなります。

2つの方法

不動産の土地を活用する方法には、マンションやアパートを建てる以外にも、駐車場にして貸し出す方法や、建物を建てずに土地だけを貸す方法もあります。

自分では、マンションやアパートの経営に自信がなく、リスクが大きいと思ったときには、土地だけを貸すことで長期間で安定した収入になります。

ただし、賃貸物件での家賃収入よりは利益は大きくありません。

土地を貸すときに注意したいのは、貸し出す期間について2種類の契約方法があることです。それぞれの違いを把握して、土地の活用方法や、不動産の管理を検討しましょう。

賃貸期間を決める方法

土地を賃貸に出す方法の1つに30年以上という期間を決める方法があります。普通借地と呼ばれる方法で初回では20年、次回以降は10年ごとの更新が設定されています。

交わした契約の満了を理由に借主が契約の更新をしようするとき、借主は拒否するために正当な理由がなければなりません。

契約が長く続くため、利益が大きいように感じるかもしれませんが、この方法は、土地の所有者であるという権利を行使して契約を解除できないため、提示している条件によっては、土地を返してほしいときに返ってこない可能性があります。

契約期間の終了がある方法

不動産を所有する人にとって、土地に限らず所有している不動産が借主から戻ってこない可能性があれば、不安が募るものです。

そのため、土地を賃貸に出すことをためらう人も多くいます。そこで設けられた方法が契約満了とともに、土地が返ってくる定期借地という方法です。

定期借地には条件が異なるいくつかの方法があります。
・一般定期借地
・建物譲渡特約付借地
・事業用定期借地

ただし共通して、契約満了とともに土地が返ってきます。また、契約を終えたときには、借主は土地を更地にする、または建物を貸主に譲渡することが定められています。

この方法では、土地が返ってこない可能性が極めて低いため、安心して不動産を活用できます。

まずは相談しよう

自分が保有している不動産であっても、土地を賃貸に出すときには、書類や手続きが必要です。必要な書類や手続きがわからなかったり、借主を探してほしかったりするときには、不動産会社に仲介を依頼するようにしましょう。

不動産会社に依頼して、土地を賃貸に出すときには、まず土地の賃貸価格の相場を知ることが大切です。

駅や商業施設、病院や学校など、周辺施設にどのようなものがあるかなどの立地条件や、土地の状態、性質などを不動産会社に査定してもらい、賃貸価格の相場を知りましょう。

また、土地を賃貸に出すときには、長期的に貸し出すことが予想されます。そのため、周辺環境などがどのように変化していくかも考慮して、賃貸価格を知る必要があります。

専門の業者に

一言に不動産会社といっても、新築住宅や分譲住宅を専門にしていたり、不動産売買を専門にしていたりするなど、不動産会社にもさまざまな得意分野があります。また、賃貸といっても、マンションやアパート、土地や店舗など種類があるのです。

土地の賃貸を不動産会社に依頼したいときには、土地の賃貸を多く取り扱っている不動産会社に依頼するようにしましょう。また遠方の不動産会社ではなく、地元の不動産会社に依頼することもおすすめです。

遠方の不動産会社では、土地柄の情報に精通しておらず、相場を把握できない場合が少なくありません。地元の不動産会社であれば、地域の不動産情報に精通しているため、安心して依頼できます。

まとめ

今回は、保有している土地を賃貸に出すときに知っておきたいことを紹介しました。
土地は、賃貸に出すと長期間にわたって貸している状態が続きます。

そのため、賃貸物件の管理で起きやすい空室の不安がありません。しかし、契約の方法によっては、土地が返ってこない可能性もあります。また、立地条件などによって相場が変動することもしばしばあるものです。

どのように保有している不動産を活用することが良い方法なのかわからないときは、まずは信頼できる不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。