不動産を活用すると相続税の節約になることを知っていますか？

不動産を活用した節税は

税金の負担をできる限り軽くしたいと思う人は多いものです。

さまざまな種類がある税金のなかでも、相続税対策として負担を減らす方法に、不動産の活用があることを知っていますか？これは不動産が取引された時価と相続税がかかる価格に差があるためできることです。

不動産を活用して節税する方法には、さまざまなものがあります。

そこで今回は、不動産を活用した相続税対策の方法や、そのほかの税金の負担を減らす方法について、わかりやすく解説したいと思います。

不動産や税金のことは、よくわからないという人が多くいます。しかし、取得したものに対して、きちんと申告することは義務の一つでもあります。

また、財産である不動産を活用することで、節税できる方法もあるのです。

それぞれの評価の方法

相続税対策の一つとして、現金や預貯金で相続せず、不動産で相続する方法が挙げられます。不動産で相続すると、相続する財産の価値が不動産を購入した額よりも小さく評価され、負担をする税金を減らせます。そのため、相続税対策になるのです。

また、相続する不動産がどのように活用されているかによっても、評価は異なります。さらに、土地と建物の場合では、それぞれ評価額を算出する計算方法が異なるため、注意が必要です。

建物の場合

建物にかかる相続税の評価額は、固定資産税を算出するときの評価額と同じです。
自治体が、土地や建物を評価した価格に対して、固定資産税や不動産取得税などが算出されます。

新築の建物に対する固定資産税の評価額は、建築にかかった額の約60%程度である場合が多いといわれていますが、建物に対する固定資産の評価額は、3年に一度見直されます。

劣化や時価が変動するためですが、基本的に評価額は築年数に比例して下がっていくと考えましょう。

また、建物を誰かに貸している場合には、固定資産税の評価額から減額されます。さらに、建物のすべてを貸しているか、一部だけかによっても評価額は異なります。

相続税対策を行うときには、まず建物がどのような状態であるかを把握しましょう。

土地の場合

相続するものが土地の場合は、建物と評価額を算出する計算方法が異なります。土地の場合には、路線価に基づいた路線価方式と、固定資産税の評価額に基づいた倍率方式があります。

それぞれどのような算出方法なのか、詳しく解説しましょう。

路線価方式

路線価は、道路ごとに価格が定められているため、路線価と言われています。これは国税庁による土地価格のことで、相続税などを算出するときの基礎となるものです。

不動産売却をするときの参考価格として国土交通省が提示しているものより、約20％程度低い場合が多いです。

倍率方式

日本にあるすべての土地に路線価が決められているわけではなく、路線価がない場合には、固定資産税の評価額に基づいた評価がされます。

ただし、固定資産税の評価額をそのまま使用するのではなく、固定資産税の評価額に一定の倍率を掛けた額が評価額になります。
倍率方式では、路線価方式と異なり、土地の形状がそれぞれ考慮された金額が定められているため、補正を行う必要がありません。

具体的には

ここまで、発生する税金の算出方法を解説しました。では、具体的には不動産のどのような活用が相続税対策になるのでしょうか。

相続税対策では
・自宅を利用した節税
・賃貸経営による節税
・土地を売却することによる最終的な節税
などの方法があります。

ここからは、具体的にどのような方法なのか、解説します。

自宅では

土地や建物などの不動産を自宅として所有していると、現金で保有するより、財産としての価値を下げられる場合があります。土地や建物は、時間が経過すると、評価方法や時価変動によって基本的に価値が下がります。

購入したときより相続するときのほうが不動産としての価値が下がっている場合が多いため、相続する対象になる財産の評価額が下がり、相続税対策になるのです。

また、小規模住宅等の特例を活用すると、さらに節税になる場合が多いです。

小規模住宅等の特例とは

相続を受ける人が事業所や住居にしている宅地の定められた面積について、相続税の減額になる制度を小規模宅地等の特例といいます。
減額は、330㎡までの部分に対し、80％までと決められています。

ただし、小規模住宅等の特例が適用されるには、配偶者が相続しなければならなかったり、同居していた親族が相続しなければならなかったりなどの、定められた要件があります。

また小規模住宅等の特例以外にも、相続税の減額には特例が適用される場合があるため、あらかじめ確認しておくと、相続税対策になります。

賃貸経営

相続税対策で不動産を活用する場合には、物件を賃貸に出す方法があります。

不動産を賃貸に出すと、所有している場合に比べて、評価額が減額されます。相続税の対象となる不動産の評価額が減額されれば、支払う税金の額も減る仕組みを活用する方法です。これによって、相続税対策ができるのです。

ただし、賃貸経営では、貸しに出した物件に空き室があれば採算が取れなかったり、入居者を獲得するために設備投資が必要だったりする場合があります。

相続税とは関係がないものの、固定資産税や維持費などが発生し続け、また入居者が家賃滞納をすれば収入が滞るリスクがあることを鑑みて経営しなければなりません。

土地を売却する方法

所有している不動産の土地を売却する方法も、相続税対策になります。

単に土地を売るだけではなく、新たに不動産を購入したり、小規模住宅等の特例のメリットを大きく得られる場所に引っ越したりすると、相続税対策ができます。

まとめ

今回は、不動産を活用した相続税対策について解説しました。

財産を現金で保有して相続したときに比べると、不動産にして相続したときのほうが節税となり、相続税対策になります。不動産は基本的に購入したときから徐々に相続税の対象となる評価額が下がっていくためです。

また、小規模住宅等の特例などが適用されれば、さらに相続税対策を行えます。
ほかにも、不動産を賃貸にしたり、土地を売却したりなども、相続税対策になる場合があります。

しかし、不動産の活用にはリスクも伴います。また、税制改正によって、講じていた対策が大きな効果を持たなくなる場合もあります。そのため、不動産を活用した相続税対策は信頼できる不動産会社や税理士などと相談しながら進めていくようにしましょう。