不動産の運用は

不動産を「売る」「貸す」など運用するときには、リスクとメリットを照らし合わせても、不安が付きまとうものです。またそれぞれの時代や経済状況によって、求められるものが変わり、疑問に抱くことも変化します。

果たして、不動産を運用していくことができるのかと思うこともしばしばあるのではないでしょうか。

不動産を運用するときに大切なことは、メリットやリスクをあらかじめ知っておき、リスクに備えることです。どのようなメリットとリスクがあるかを知っておくことで正しく備えることもできるのです。

今回は、不動産を運用するときに知っておきたいことについて、わかりやすくまとめたいと思います。

不動産の運用とは

不動産を運用するとは、どういうことなのでしょうか。
不動産を運用するとは、持っている不動産を「売る」「貸す」などして、利益を得ることを言います。

不動産の運用には、大きく分けて、
* 貸して家賃収入を得る
* 売って収入を得る
という二種類があります。

アパートやマンション、戸建てなど、不動産を貸す場合には、入居者がいる期間は継続的な家賃収入を得ることができます。
これに対して、持っている不動産を売る場合には、継続的な収入がない代わりに、大きな額の現金収入を得ることができます。

それぞれのメリットとリスク

不動産を「売る」「貸す」など運用するときには、メリットとリスクが存在します。
それぞれどのようなことが考えられるのか、ここで解説したいと思います。

賃貸のメリット

不動産を貸すことは、家賃を払ってもらうことで継続的な収入を得ることが最大のメリットです。入居者の確保さえできれば、安定した収入を見込むことができます。

また、不動産を貸す場合には、所得税を節税できる場合もあります。

減価償却費はキャッシュ・アウトを必要としないため、費用としての計上が可能です。さらに、青色申告をすれば、特別控除の適用を受けることもできます。

不動産を貸すことで利益を得て、節税を利用することで、さらに資産を増やし、増えた資産を投資することもできるでしょう。より安定した継続的な不動産収入に繋げることができるのです。

賃貸のリスク

不動産を貸すことは、メリットも大きくあります。しかし、リスクもあることを把握しておきましょう。
不動産を貸すことのリスクは、空室があっても不動産を維持しなければならなかったり、家賃の滞納や未納の可能性があることです。

入居者が決まらない期間が長かったり、家賃をきちんと支払ってくれないなどの場合には、家賃収入を見込むことができません。また全国レベルで少子高齢化に伴い、空室率が高くなることが予想されていることから、リスクを避けることは難しいでしょう。

さらに、物件の周囲の環境が変わったり、周辺で自然災害が起きれば、物件そのものに問題はなくても、家賃を値下げしたり、建物をリフォームして機能性を高める出費の必要がある場合もあります。

売却のメリット

不動産を貸し出す運用の一方で、売る運用方法のメリットには、大きな額の現金収入ができることです。

家賃収入のような継続的な収入にはなりませんが、空室や家賃の滞納の可能性というリスクはなく、売却が成立すれば維持費などの諸経費も掛からなくなるため、不動産を運用することによる不安やストレスが少ないこともメリットの一つです。

不動産を売ったあとは、収入を違う投資に活用し、資産を増やすことも可能でしょう。
また、住宅ローンを抱えている場合には完済することができ、不動産に対する税金の支払いの必要もなくなります。

売却のリスク

不動産を売ることには、リスクも伴います。
不動産を売ることのリスクは、不動産仲介会社によって相場より安い価格で売却されてしまうことです。

しかし、いつまでも不動産を持っていては維持費ばかりが掛かってしまい、不動産そのものの資産価値も落ちてしまいます。ただ、不動産を売ったあとに時価が変動して、売った金額より高値が付くかもしれません。

いくらが妥当であるのかを知るためには、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。またどのタイミングで売るのが良いかは、実績や経験のある不動産仲介会社に依頼することがポイントです。

ポイント

不動産の運用にはポイントがあります。
ここでそのポイントを紹介しましょう。

長期的な視点

不動産の運用だけではありませんが、資産を運用するときには、長期的な視点を持つことがポイントです。
短期的な視点で資産運用を繰り返し、経験を積むことも大切です。

しかし、長期的な視点で現在に何が必要であるかを見据えることで安定した資産運用が可能になるのです。

状況を知る

不動産の運用には、経済の動向に敏感になることがポイントです。経済を学ぶことも大切ですが、経済の状況が不動産にどう影響するのか、状況を知ることが大切です。

特に、景気対策や暮らしの対策などに消費者が敏感に反応するように、それらがどういう影響を及ぼすのかきちんと把握できるようになりましょう。

また状況を知ることは、国の対策や経済だけではありません。

保有している不動産の周辺施設など環境や交通の便の変化の情報も知っておくことが大切です。
適切なタイミングで「売る」または「貸す」という不動産の運用ができるようにさまざまな状況を知っておきましょう。

備える

不動産の運用には、メリットもあります。しかし、リスクもあるものです。このため、想定できるリスクに対して必要な対策を講じましょう。

不動産の価値が急落したり、損が発生しそうな場合に備えて、どのような備えが必要であるか、変化に対応できる備えがポイントです。
ただし、心配すればキリがないというものもあります。大切なことは必要な備えが何であるかの見極めです。

まとめ

不動産の運用には、「売る」「貸す」の2種類があります。それぞれにメリットとリスクがあり、どのような状態の不動産であるか、またどのような運用を望んでいるかによって、運用方法を検討すると良いでしょう。

不動産のを運用する場合には「売る」または「貸す」のどちらの場合でも、個人が直接消費者と行うことは少なく、不動産仲介会社を通じて運用することが多いものです。

不動産の売却や賃貸管理について、計画的に運用していきたい場合には、信頼できる不動産会社に相談してみてはどうでしょうか。不動産の価値を落とすことなく運用できる方法を見出すことができるはずです。