不動産売却で知っておきたい法律

保有している不動産を売却することになったけれど、不動産売却に関する法律はよくわからないという人は多いのではないでしょうか。

しかし、法律をよく知らないまま不動産を売却してしまうと、結果的に損をしていたり、負うべき責任を把握できていないまま売却することにもなりかねません。

そのような無責任な売却をしないためにも、不動産売却に関する法律をしっかりと押さえておきたいものです。

今回は、不動産売却のときに知っておきたい法律のうち、特に注意したい「瑕疵（かし）」について、詳しく解説したいと思います。
「瑕疵」という言葉を聞いたことがなかった人も、言葉は知っているけれど内容をよく理解していないという人も、この記事を読むことで

不動産売却における瑕疵に関わるそれぞれの法律を理解することができるはずです。

瑕疵（かし）

「瑕疵（かし）」は、不動産売却においては、最も注意したい点の一つです。瑕疵とは、不動産の欠陥や故障のことを言います。

問題となりやすいケースは、買い主が売主に瑕疵の状態を通知されていなかった場合です。売買契約が完了してから、買い主が瑕疵に気づいた場合が問題になる場合が多いです。

買い主は契約が完了する前に、すべての瑕疵を把握できなかった場合、売り主に責任を問うことがでいません。契約が完了したということは、買い主が瑕疵の状態を把握し、承知したうえで契約を締結したとみなされるのです。

では、泣き寝入りするしかないと法律が決めているということでしょうか。

この事態を防ぐために、売り主には瑕疵を通知したり、責任を負うための法律における責任が定められています。この責任を「瑕疵担保責任」と言います。

ここからは、瑕疵の責任に係る法律をそれぞれ詳しく解説したいと思います。

民法における解釈

まずは、民法で売り主の瑕疵の責任がどう定められているのかを説明したいと思います。

民法では、売買された不動産に瑕疵があり、それを隠された場合に買い主には、契約を解除したり、売り主に対して損害賠償を請求する権利があることが定められています。隠された瑕疵に対しては、買い主は売り主の責任を問えるのです。

つまり、売り主は瑕疵を把握しているにも関わらず、意図的に瑕疵の説明を怠ったり、説明を十分に行わないまま売却した場合の責任は売り主にあるということです。

また買い主が売り主に対して、瑕疵担保責任を問うことができる期間は、買い主が瑕疵の事実を知って1年以内と決められています。

宅地建物取引業法における解釈

不動産の売り主は、個人だけとは限りません。

不動産の売り主が宅地建物取引業者（いわゆる宅建業者）の場合には、売り主が故人の場合の瑕疵担保責任とは期間が異なります。

不動産の売り主が宅地建物取引業者の場合の瑕疵担保責任が発生する期間は、物件が引き渡された日から2年間であると宅地建物取引法によって定められています。

売り主が誰であるかによって、瑕疵担保責任を問える期間が異なるため注意が必要です。

住宅の品質確保の促進等に関する法律の捉え方

売却される不動産に係る法律は、住宅の品質確保の促進等に関する法律もあります。住宅の品質確保の促進等に関する法律は、違法に建築された建物や、不適切に売買された建物などによって、買い主に不利益が生じないよう買い主を守るための法律です。

物件が新築で売買されたときや、建物の基礎に関わる部分に瑕疵が認められた場合には、10年間に渡って、瑕疵担保責任があることが定められています。どのようなときに適用されるのかをあらかじめきちんと把握しておきましょう。

特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の捉え方

住宅の品質確保の促進等に関する法律（いわゆる品確法）では、売却された物件が新築であった場合、10年間の瑕疵担保責任があると定められています。

しかし、物件に瑕疵があり、売り主の説明などが不十分であり、買い主瑕疵担保責任を問うたとしても、売り主に損賠賠償を払う能力や責任を果たす賃金を支払う能力がなければ、瑕疵担保責任を果たすことはできません。

いくら、法律が買い主の権利や、売り主の責任を定めてくれたとしても、実際に売り主に責任を果たす能力がなければ、意味がありません。

このため、損害賠償金などを払う能力がなく、売り主が責任を果たせないという事態が起きないように、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律では、売り主への保険加入や補償金の積み立ての義務が定められています。

変更された民法では

2020年4月に民法が改正されました。
変更された民法では、瑕疵担保責任は、契約不適合責任となっています。

これまで争点とされていたものは「隠された瑕疵」でした。
しかし、意図的に隠したのかを証拠付けることは難しいことが多かったです。

このため、売り主が瑕疵を知っていて隠したのかということを争点とせず、契約時に伝えていた内容と実際に売却された物件が異なる場合には、買い主は売り主に対して、損害賠償を求めることができるよう変更が定められたのです。

売り主は買い主に対して、不動産の状態に対して、十分に説明を果たさなければならないという点においては、民法の定めが変わったとしても、変更前と変わることはありません。

まとめ

ここまで、不動産を売却するときに知っておきたい法律のうち、「瑕疵（かし）」について、詳しく紹介しました。
瑕疵は、不動産の欠陥や故障のことです。

売主は、買い主に対して、売却する不動産に瑕疵を認められる場合にあ、あらかじめ知らせる責任があります。

瑕疵を知りながら、隠して売却を行なったり、十分な説明をすることなく売却した場合には、売り主は瑕疵担保責任を問われることになるため注意しなければなりません。

どのような不動産の状態が瑕疵に該当し、買い主に対してどのように説明する必要があるのか、またどのような状態で引き渡しを行うべきなのかなど、不動産の売買に関する法律についてわからないことがあるときには不動産会社に相談すると良いでしょう。

また不動産の売買に関する法律では、瑕疵担保責任以外にも知っておくことで損をしない法律があります。
不動産売買の前にどのような法律を知っておくべきかなど、わからないことはまず、不動産会社に聞くようにしましょう。

売り主と買い主が責任を持って、不動産を売買することが最善の方法です。